中國房地產(chǎn)的市值是 65 萬億美元，超美國歐盟日本的總值。
這是SOHO 中國董事長潘石屹去年（11 月 18 日）在的財新峰會上說出的數(shù)據(jù)。這65 萬億美元的數(shù)據(jù)到底是怎么來的呢？潘說，是網(wǎng)上看來的。 
潘大概是這樣算的：根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年新建商品房銷售金額133701億元，銷售面積169408萬㎡， 兩者相除等于7892元/㎡）
◆全國居民人均住房建筑面積：40.8㎡
◆全國總?cè)丝冢骸?3.9 億人
◆全國平均房價：≈7892 元/㎡
以上這三個數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計局。
40.8㎡/人×13.9 億人×7892 元/㎡=447.6 萬億元***。
按美元匯率算折合一下，恰好是 65 萬億美元。
這個數(shù)據(jù)到底對不對，誰也不知道，不過根據(jù)你對身邊房價的感覺來看，65萬億即使不很精確也不會太離譜。這說明一個問題：房子確實有點(diǎn)高。
房價上漲的黃金期已過，這點(diǎn)基本網(wǎng)民已經(jīng)形成共識。
影響房價的因素，短期看政策，中期看經(jīng)濟(jì)，長遠(yuǎn)看人口。


政策方面
從國家層面看，2016年12月由中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出“房住不炒”。
2017年10月18日-24日，第十九次全國人民代表大會，習(xí)***強(qiáng)調(diào)：堅持“房子是用來住的不是用來炒的”**，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的保障制度，讓全體人民住有所居”
2018年上半年全國各地出臺樓市調(diào)控政策累計200次左右，實施限售的城市約50個。
2018年10月8日晚間，***常務(wù)會議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。各地貨幣化安置大幅下調(diào)。


經(jīng)濟(jì)方面
 
2017年6.9%，2018年6.6%，2019年預(yù)期6.3%，當(dāng)然中國的GDP不會一直低下去。


人口因素
  從勞動年齡人口變化來看，2011年到達(dá)9.41億的高峰，之后逐年下降。


從上面可以看出，中國的房地產(chǎn)無論是在政策層面、經(jīng)濟(jì)層面和人口層面都不再具備房價上漲動力。
從存量房來看，根據(jù)國家電網(wǎng)公司做一個統(tǒng)計，從每戶電表數(shù)據(jù)來看，一年一戶用電量不超過20度認(rèn)為是“空置”。算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。數(shù)據(jù)可信度還是比較高的。但一年20度用電量實在太過寬泛。
根據(jù)騰訊與中國房地產(chǎn)報等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015 年5 月全國城市住房市場調(diào)查報告》顯中示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國房地產(chǎn)報針對“一二級地產(chǎn)開發(fā)公司、代理行、營銷機(jī)構(gòu)、二手房中介、房產(chǎn)電商等”房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士的定向調(diào)查則顯示：目前一線城市空置率22%，二線城市24%。
根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)曾做了一個全方位調(diào)查，他們的結(jié)論是，2013年全國住房空置率已經(jīng)超過了22%，各主要大城市空置率全在20%上下，三線城市更是超過了23%，甚至說全國有5000萬空置房。
而后來中央黨校的周天勇教授說，2015年底，這個數(shù)字（空置房數(shù)量）可能上升到6500-8000萬套，據(jù)估計，現(xiàn)在空置房可能會更多。8000萬套，以每套3人算，可以住2.4億人。這也正好對應(yīng)著未來15%的城鎮(zhèn)化率。


現(xiàn)在，房子這么多，房價這么貴，如上所述因素都不存在的話，總體的上漲幾乎不可能，那么剩下的只有兩個方向：維持和下跌。
當(dāng)然，總體的下跌趨勢并不意味著所有的房價都會下跌，即使下跌，也會有的地方跌得少，有的地方跌得多，那么哪些地方會更加保值呢？
先看看政策方面。城鎮(zhèn)化是未來發(fā)展的趨勢，根據(jù)統(tǒng)計，發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率在75%-80%左右，而中國目前城鎮(zhèn)化率在60%左右。


那么約有15%的空間，對應(yīng)人口總量2億左右，預(yù)計每年有1330萬人口進(jìn)城，這些人會流向哪里？小城鎮(zhèn)還是大城市？
長期以來有兩派觀點(diǎn)，一派是小城鎮(zhèn)派，另一派是都市圈派。
持都市圈派觀點(diǎn)的主要以經(jīng)濟(jì)學(xué)家為主，他們以美日為參考，美日韓長期均以都市圈為人口聚集的方向，這里可能忽略了幾個重要因素：第一，人口數(shù)量級不一樣，韓國日本從國土和人口不在一個數(shù)量級上，可參考性不大在。美國國土和中國相當(dāng)，不過美國人口還不如中國人口的零頭多，美國3.3億人口，而中國人口前25位城市就有3億多人口，那多余的人7億人口難道也要進(jìn)入到這些城市嗎？這明顯不太合理。第二，中國文化起源不同，中國文化起源于農(nóng)耕文明，而美國是一個移民國家，文化背景的差異注定人口的分布也會有很大的差別。第三，美國是一個市場國家，人口的移動是一個長期自然的過程。而中國是一個政府主導(dǎo)的國家，人口的移動受政府影響很大。
持小城鎮(zhèn)派觀點(diǎn)的以社會學(xué)家為主。這一派扎根于中國的社會現(xiàn)實，特別是對三農(nóng)問題理解深刻，認(rèn)為遍地開花的小城鎮(zhèn)更加符合中國國情。相對的，對大城市抱著一種警惕的心理，擔(dān)心大城市化帶來的各種城市病、資源承載限制、社會矛盾等問題。
這兩種觀點(diǎn)今天看來都均有不足之處，西方國家的城市化走過了上百年的時間，而中國城市化在短短的三十多年就完成了大半，這必然會帶來的社會劇烈變遷、貧富差距、移民問題、就業(yè)問題，這都都需要時間消化，進(jìn)而阻止城鎮(zhèn)化進(jìn)程。而“蘇南模式”、“溫州模式”、“珠江模式” 這些小城鎮(zhèn)的發(fā)展是因為它們的地理條件良好，也無法向全國復(fù)制推廣。中西部、東北小城鎮(zhèn)多處于衰亡之中也是一個事實。
多年以來，中國城市化在這兩條路線中搖擺，現(xiàn)在的路線既不是發(fā)展超大城市，也不是發(fā)展小城鎮(zhèn)，而是發(fā)展城市群。
城市群設(shè)計是一個很智慧的方案，從根本上防止全國的人口只集聚在現(xiàn)有的省會或直轄市，同時實現(xiàn)全國城鎮(zhèn)的均衡合理分布。
現(xiàn)在一線城市如北京、上海城鎮(zhèn)化率分別達(dá)到86.35%和89.6%，幾近飽和，而三四線城市如岳陽和綿陽僅為52.29%和46.5%，從這點(diǎn)來看三四線城市有較大的城鎮(zhèn)化空間。


未來三四線城市在城鎮(zhèn)化過程中，將成為政策、資金的密集區(qū)，釋放大量土地，產(chǎn)生很多需求和機(jī)會，這將吸引更多人口回流三四線城市。
而處于城市群中的三四線城市，會有更多的發(fā)展機(jī)會，據(jù)研究表明，城區(qū)人口規(guī)模應(yīng)在200萬以上(稅收才能支持較好的公共服務(wù))，最好是300萬以上(支撐較發(fā)達(dá)的公共交通，比如地鐵和航空)。但城區(qū)人口超過1600萬人口時，會有較嚴(yán)重的城市病。
因此， 人口處于300萬人口-1000萬之間，位于城市群中的三四線城市，才是未來最好的選擇，同時也是房價最保值的地方。


綏中縣，60萬人口，在其廣闊的土地面積上，縣城中心地帶還有待開發(fā)建設(shè)。房價如蔥看對誰來說，在建筑材料不斷上漲，人工不斷上漲的社會現(xiàn)狀中，房價呢？憑啥降